Halfjaarresultaat Kortrijk Ring Shopping valt tegen

Op 1 september publiceerde de beheerder van het vastgoedcertificaat Kortrijk Ring Shopping de resultaten over het eerste semester. (Het boekjaar valt samen met een kalenderjaar). Het resultaat wordt door de belegger niet echt geapprecieerd en het certificaat stelde in de loop van vorige week zijn 52 weeks minimum bij tot €400. Doordat de verkoopdruk aanhoudt, gaan we hoogstwaarschijnlijk nog wel lager.

Vastgoedbevaks benen certificaten bij

Sedert de aandelenmarkten de correctie van zich afschudden, hebben de defensieve sectoren ook de wind in de zeilen. Het schoolvoorbeeld van een defensieve sector zijn de vastgoedbevaks, die voorspelbare inkomsten genieten. Het groeipotentieel is eerder beperkt door de hoge winstuitkering. De uitbouw van de portefeuille wordt ook vaak via een kapitaalsverhoging gerealiseerd. Door schuldfinanciering is de waarde van de vastgoedportefeuille van de bevaks hoger dan hun beurscapitalisatie. De schuldfinanciering is wettelijk beperkt tot maximum 65% van het eigen vermogen. Om bij een mogelijke afschrijving op de waarde van de vastgoedportefeuille niet beneden die drempel te belanden, hanteren de bevaks een bepaalde 'veiligheidsmarge' ten opzichte van dit wettelijke maximum. Het financieren met 'vreemd vermogen' impliceert financiële lasten. De extra huurinkomsten moeten niet alleen die financiële lasten dekken, maar ook alle courante kosten (onderhoud, beheer, desgevallend renovatie) die bij het normale beheer van de vastgoedportefeuille horen. Zolang als er weinig of geen leegstand is, stelt dit meestal geen probleem.

Vastgoedcertificaten zonder schwung de zomer tegemoet

De Petercam Brecs returnindex van de vastgoedcertificaten vertoonde doorheen de maand mei een zeer vlak verloop. Sedert wij eind april postgevat hebben beneden 68000, waren de wekelijkse schommelingen zonder veel betekenis. Het gemiddelde couponrendement blijft daarmee op 6.37%.

Brecs index (blauw, linkeras) en gemiddeld couponrendement (rood, rechteras) - Klikken om te vergroten.

Sedert de uitbetaling van het liquidatiedividend van Westland en Westland 2004 werden de certificaten niet meer genoteerd. De certificaten stonden samen voor ruim 11% van de beurskapitalisatie van het segment. De dominantie van de shopping-certificaten (nu meer dan 70% van de beurskapitalisatie) zal daardoor wat afnemen.

Stijgende trend gebroken

De vastgoedcertificaten zijn 2011 niet alleen goed doorgekomen, zij hebben de BEL-20 netto returnindex ruim het nakijken gegeven. Hoe liggen de kaarten nu?

Over de top

De vastgoedcertificaten hebben lang de zwaartekracht getrotseerd en hebben na een indrukwekkende koersrally de Bel20 return aandelenindex ver achter zich gelaten. Eind vorig jaar had ik het er al over dat de BRECS returnindex een stap terug zette. Woluwe Shopping (€1616), een zwaargewicht in de BRECS index, moest na een rally tot een exhuberant koersniveau tenslotte toch stoom afblazen.

Vastgoedcertificaten: de kaarten geschud

Met de verlofperiode voor de boeg, kunnen we ervan op aan dat de omzetvolumes voor de vastgoedcertificaten zullen terugvallen. Voor wie toch wil handelen, is dat geen gemakkelijke periode. Het verschil tussen bied- en vraagprijs durft al eens oplopen. De koersschommelingen zijn dan navenant.

Vastgoedcertificaten houden beter stand dan Belgische aandelen

BRECS index

De Petercam BRECS returnindex aarzelt de voorbije maand tussen winst en verlies na de rally van de voobije maanden. De vastgoedcertificaten laten daarmee de aandelen achter zich, waar de correctie al het grootste deel van de winst over 2011 heeft uitgeveegd.

Het couponrendement van de certificaten stabiliseert rond 5.7%. De dagvolumes nemen af.

Vastgoedcertificaten in parabolische modus

De Petercam BRECS returnindex (Belgian Real Estates Certificates) heeft een versnelling hoger geschakeld. Nadat eind maart de 65.000 drempel werd gesloopt, ging het in april snel enkele duizenden punten hoger. De BRECS returnindex is kapitalisatie gewogen. Zwaargewichten in deze index zijn de certificaten met grote winkelcentra als onderliggend vastgoed.

Waar het dividendrendement tot voor enkele maanden nog min of meer stand kon houden, is dat bij de versnelde koersstijging die we nu zien, niet langer het geval. De koersstijgingen doen het couponrendement van dit marktsegment richting 5,5% duiken. In het verleden is dit meestal een harde noot om kraken geweest, waarop steevast een stevige correctie is gevolgd, al lijkt momenteel de 70.000 puntengrens binnen handbereik.

Een liquidatiedividend voor Genk Logistics?

Lange termijnbeleggers in Genk Logistics hebben al een en ander meegemaakt. Uit een vorige posting volgende paragrafe:

Tijdens de mislukte overname-saga in de zomer van 2007 (de kandidaat overnemer bleek onvoldoende solvabel om de benodigde kredieten te kunnen krijgen) gingen we richting €280-€300. Er is sinds April 2008 een nieuw huurcontract met Ewals voor het nieuwe gedeelte van de opslagruimte, waarvoor er ook nog een hypotheek loopt eind 2013. Het nieuwe huurcontract kon opnieuw enig enthousiasme losweken en het certificaat noteerde korte tijd opnieuw boven €250. De beurscrisis van oktober 2008 zou ook Genk Logistics niet ontzien en we gingen vanaf toen blijvend beneden €200. De oudere opslagplaatsen werden ontruimd per eind december 2009. Sindsdien is deze ruimte leeg gebleven. De huurinkomsten zijn daardoor in 2010 met circa 16% gedaald. 

Index vastgoedcertificaten topt boven 65.000

De Petercam returnindex van de vastgoedcertificaten (BRECS) topt op het eind van het voorbije kwartaal net boven 65.000. De returnindex gaat terug tot eind 1985 en is toen gestart aan 10.000. Door het hoge dividendrendement van vastgoedcertificaten komt een groot deel van de stijging op rekening van de uitbetaalde coupons. De koerswinsten ogen wel mooi voor enkele certificaten met winkelcentra als onderliggend vastgoed. De nog noterende kantoorcertificaten hebben het vrij grondig verkorven. Enkel bij Beaulieulaan en Zenobe Gramme (beide rond €170) houdt de certificaathouder van het eerste uur nog  2/3 van zijn beginkapitaal over. Bij de overige kantoorcertificaten past eerder de omschrijving 'catastrofaal'.

Anatomie van een herstelrally

In de schaduw van de steraandelen opereert op Euronext Brussel de fixingmarkt, waar ondermeer vastgoedcertificaten verhandeld worden met één enkele dagnotering, gevormd om 15:00. Het is een markt waar nieuws schaars is en elke hint in een persbericht belangrijk kan zijn.

Vastgoedcertificaten eindigen 2010 op een valse noot

De BRECS (Belgian Real Estate Certificates) return index heeft 2010 afgesloten op een valse noot, nadat eerder in December het 62500 niveau overschreden werd. Veel had te maken met een flinke uischuiver van Beaulieulaan, het enige kantoorcertificaat dat een behoorlijk indexgewicht heeft. Bij een volume van meer dan 500 stuks ging het certificaat op 23 december €11.5 lager op €162. Dit was een nieuw historisch minimum, terwijl er eigenlijk geen nieuws te rapen viel: het opschorten van de verkoopprocedure dateert al van 21 september. Een mislukte herstelrally bracht ons daarna tot €172 om gisteren terug te vallen tot €163.

"Retail-vastgoed": return en dividendrendement

“Retail-vastgoed” heeft betrekking op winkelcentra of individuele winkelpanden, meestal langs invalswegen. Bij beursgenoteerd retail-vastgoed heeft de belegger nog de keuze tussen vier Belgische bevaks en een aantal vastgoedcertificaten. Onderstaande tabellen geven de slotkoers van 21-december (of de meest recente fixing). Een tweede tabel toont de beurskapitalisatie en de return over het laatste jaar. In de derde tabel vind je dividend, ex-coupon datum en rendement. Bij de bepaling van het rendement wordt de tijd verlopen sinds de laatste coupon in rekening gebracht.

Beaulieulaan: verkoop afgeblazen

Het vastgoedcertifcaat Beaulieulaan heeft betrekking op de gebouwen Upper & Middle Building, Beaulieulaan 5-7 en 9-11, 1160 Oudergem, eigendom van NV Immo-Beaulieu en in lease gegeven aan de Europese Unie.

De lease-overeenkomst werd begin 2006 afgesloten voor een duur van 15 jaar zonder tussentijdse vervaldag.

Aangezien de lease-overeenkomst nog meer dan tien jaar voor de boeg heeft, hadden de beheerders het opportuun gevonden om vanaf juni het gebouw te koop te stellen. Het perspectief op een nog lange verhuring, maakt het gebouw attractiever voor kandidaat investeerders. De Brusselse vastgoedmarkt is nog steeds lauw en de bezettigsgraad is vooral in de periferie bedroevend laag. In dit opzicht is Beaulieulaan een gelukkige uitzondering.

De kandidaat kopers liepen mekaar niet bepaald voor de voeten en geen enkel bod werd acceptabel bevonden. De verkoopprocedure werd op 21 september afgeblazen “wegens onvoldoende geconcretiseerde belangstelling.”

Naar een verkoop van Westland Shopping

Atenor brengt een bod uit op vastgoedcertificaat 'Westland Shopping'.

Atenor zou  €825 bieden per certificaat. (link PDF Atenor (FR)). De handel werd op 1 oktober geschorst, wegens de aankondiging van het bod. Sindsdien werden 1216 stukken verhandeld, maar telkens aan €830. Het certificaat is relatief illiquide want er werden slechts 38420 certificaten Westland Shopping uitgegeven.

Kroniek van een aangekondigde dood

Hoe moet het verder met de kantoorcertificaten?
"Kroniek van een aangekondigde dood".  Om eens met een titel van een roman van Gabriel García Marquez te beginnen…

We hebben het nu over vastgoedcertificaten uit het minder succesvolle segment: kantoorcertificaten…

Onlangs was er de mededeling van de beheerders van Beaulieulaan, met een lang huurcontract aan de Europese Commissie veruit het meest succesvolle kantoorcertificaat, dat er geïnformeerd wordt naar de interesse van eventuele kopers. Men hoopt nu een hogere prijs te kunnen krijgen dan ingeval er nog gewacht wordt tot het huurcontract grotendeels verstreken is.