Wednesday, 22 December 2010

"Retail-vastgoed": return en dividendrendement

“Retail-vastgoed” heeft betrekking op winkelcentra of individuele winkelpanden, meestal langs invalswegen. Bij beursgenoteerd retail-vastgoed heeft de belegger nog de keuze tussen vier Belgische bevaks en een aantal vastgoedcertificaten. Onderstaande tabellen geven de slotkoers van 21-december (of de meest recente fixing). Een tweede tabel toont de beurskapitalisatie en de return over het laatste jaar. In de derde tabel vind je dividend, ex-coupon datum en rendement. Bij de bepaling van het rendement wordt de tijd verlopen sinds de laatste coupon in rekening gebracht.

Ondanks de ruime lijst vastgoedcertificaten, vernauwt de keuze zich:
door de nakende overname van de Westland Shopping zustercertificaten (het tegenbod van AG Real Estate loopt tot 14 januari: link) en de zeer geringe liquiditeit van Distri Land, dat grotendeels in handen is van vastgoebevak Retail Estates, blijven er nog zes kandidaten over. Het Woluwe Shopping certificaat bestaat ook reeds 25 jaar, waardoor een BAV nodig is voor een eventuele verlenging van het certificaat. Anders wordt dit het overnameverhaal voor 2011. De koers is echter al hoog opgelopen, zodat het netto dividendrendement tot 3.53% gedaald is. Een overnemer zou de huurinkomsten bruto (zonder 25% RV) innen, maar ook die 4.7% mist wat overtuigingskracht.


Certificaten en bevaks met winkelcentra of baanwinkels als onderliggend vastgoed, recente koersen
(Klikken om te vergroten)
Beurskapitalisatie, return en maximum en minimumkoersen over het voorbije jaar (Klikken om te vergroten)
Instrument's name
Datum coupon
Laatste Coup
Rende-ment
BASILIX CERT
26/11/10
21.20
5.75%
DISTRI-LAND CERT
18/02/10
15.00
3.77%
KORTRIJK SHOP.CERT
26/03/10
28.07
6.64%
MACHELEN CERT
23/07/10
24.89
8.04%
MACHELEN,KUUR.CERT
24/12/10
21.16
6.96%
WEST.SHOPPING CERT
21/05/10
46.05
5.51%
WESTLAND 2004 CERT
21/05/10
17.38
6.17%
WOL. EXTENS. CERT
25/06/10
26.00
4.75%
WOL. SHOPPING CERT
25/06/10
49.83
3.53%
ASCENCIO (D)
23/12/10
2.310
5.47%
INTERV.RETAIL-SIFI
23/04/10
2.074
4.98%
RETAIL EST.-SICAFI
01/07/10
2.227
4.90%
WERELDHAV B-SICAFI
23/04/10
3.332
5.01%

De beste keuze lijkt wel Machelen met een 8.04% dividendrendement. De lease loopt nog tot 2014. De huurverlenging of herverhuring van winkelvastgoed stelt doorgaans weinig problemen doordat er door de vestigingswet nog altijd een schaarste voor goede locaties blijft. Machelen-Kuurne noteert pas op 24 december ex-coupon. De uitbetaling volgt tussen Kerst en Nieuwjaar. Beide certificaten hebben echter een zeer kleine beurskapitalisatie en zijn daardoor bijzonder illiquide: uitsluitend geschikt voor een buy&hold strategie met voorzichtige limietorders.

Kortrijk Ring Shopping (zie vroegere posting) geeft een iets hoger rendement dan Basilix (tabel met laatste coupons hier). Beleggers vrezen lagere huurinkomsten door de concurrentie van K-Shopping in het centrum van Kortrijk.  

De rendementen van de retail-bevaks situeren zich rond de 5%, waarmee ze het midden houden tussen de eerder gulle dividendbetalers onder de certificaten en de karige coupons waarmee de certificaathouders van Woluwe Shopping of Distri Land genoegen moeten nemen.
  • Ascencio heeft in oktober een kapitaalsverhoging doorgevoerd, waarbij het aantal aandelen met 40% is toegenomen. De uitgifte van nieuwe aandelen tegen €34 zou een verwatering van 6% met zich mee brengen. De koers is mooi hersteld sedert hij bij de kapitaalsverhoging sterk onder druk kwam, toch blijft er een disagio (discount tov de boekwaarde) van 9.5%. Ascencio noteert pas vanaf morgen 23 december 2010 ex-coupon. Daardoor ligt het rendement met 5.47% iets boven dat van de overige retail-bevaks. In tegenstelling tot de overige bevaks, noteert Ascencio op de dubbele fixingmarkt. De beurskapitalisatie is met 185 Mln € iets kleiner dan die van Intervest Retail en net iets meer dan de helft van zwaargewicht Wereldhave Belgium.
  • Intervest Retail heeft met 4.90% het laagste rendement onder de retail-bevaks. De bevak is de voorbije twee jaar fors hersteld na een herschikking van de vastgoedportefeuille, waarbij het verlieslatende outletcenter Messancy werd verkocht. Intervest retail noteert momenteel met een premie van bijna 10% tegenover de boekwaarde.
  • Ook Retail Estates heeft met minder tromgeroffel het aantal aandelen met een half miljoen verhoogd via inbreng in natura van een aantal kleinere vastgoedvennootschappen. Retail Estates is relatief duur gewaardeerd, met een premie van 13% tov de boekwaarde.
  • Wereldhave Belgium is mooi aangetrokken sedert het rechtsgeding afgelopen is. Desondanks noteert Wereldhave B nog met een klein disagio (3.8%) tov de boekwaarde. De bevak had tot voor kort een geringe schuldgraad. Onlangs werd het grootste deel van de ontwikkelingsportefeuille van ING Real Estate Development Belgium overgenomen (samen met het personeel). De initiële investering is gering, maar het vereiste kapitaal voor de afwerking en tot aan de opening van de winkelcentra zal oplopen tot circa 150 mln €. (link)

Meer weten over vastgoedcertificaten en bevals?

Een lijst van postings is te vinden op de indexpagina.



2 comments:

  1. Coupon van Distri-Land over 2010 en uitbetaald op 22 februari, bedroeg €14.40 of 60ct lager dan vorig jaar. Het certificaat heeft vrijwel het volledige kapitaal terugbetaald bij vorige coupons en gedeeltelijke liquidaties nav de verkoop van een paar winkelpanden. De brutocoupon is onderworpen aan een 25% RV. Dit maakt het certificaat oninteressant voor de privé belegger. De free-float is ook beperkt aangezien Retail Estates na een publiek bod van jaren terug de teugels stevig in handen heeft.

    ReplyDelete
  2. De coupon van Kortrijk Ring Shopping over 2010 wordt morgen 30 maart 2011 uitbetaald. Het bedrag van €28.22 ligt €0.15 hoger dan vorig jaar. De kapitaalsdelging bedraagt een ongewijzigde €8.90. Op het rentegedeelte van €25.76 wordt een RV van 25% ingehouden.

    ReplyDelete