Thursday, 4 November 2010

Beaulieulaan: verkoop afgeblazen

Het vastgoedcertifcaat Beaulieulaan heeft betrekking op de gebouwen Upper & Middle Building, Beaulieulaan 5-7 en 9-11, 1160 Oudergem, eigendom van NV Immo-Beaulieu en in lease gegeven aan de Europese Unie.
De lease-overeenkomst werd begin 2006 afgesloten voor een duur van 15 jaar zonder tussentijdse vervaldag.
Aangezien de lease-overeenkomst nog meer dan tien jaar voor de boeg heeft, hadden de beheerders het opportuun gevonden om vanaf juni het gebouw te koop te stellen. Het perspectief op een nog lange verhuring, maakt het gebouw attractiever voor kandidaat investeerders. De Brusselse vastgoedmarkt is nog steeds lauw en de bezettigsgraad is vooral in de periferie bedroevend laag. In dit opzicht is Beaulieulaan een gelukkige uitzondering.
De kandidaat kopers liepen mekaar niet bepaald voor de voeten en geen enkel bod werd acceptabel bevonden. De verkoopprocedure werd op 21 september afgeblazen “wegens onvoldoende geconcretiseerde belangstelling.”
Eén en ander bleef niet zonder gevolg voor de koersvorming. In de (anders bijzonder kalme) zomermaanden kon het certificaat Beaulieulaan rekenen op een levendige interesse van de beleggers. Zowel voor als na de coupon (eind juli) werden hoge koersen genoteerd. Eind augustus moest de €180 steun er toch aan geloven. Alhoewel deze koers nog enkele keren daarna werd gehaald, ging het in oktober toch vooral zuidwaarts. De laatste fixing was aan €173.86 waarmee we nog net boven het 52-weekse minimum blijven.

Koersgrafiek Beaulieulaan (Euronext)
Het orderboek is langs koperszijde (BID) ook minder goed gestoffeerd dan aan verkoperskant. Dit laat vermoeden dat er nog niet meteen beterschap in zicht is. Het perspectief op een lucratieve exit is doorkruist en de beleggers blijven gefrustreerd achter.

De laatste twee coupons werden gunstig beïnvloed door een terugbetaling van reserves die werden ingehouden naar aanleiding van een geschil ivm de onroerende voorheffing. Nadat dit in het voordeel van de NV Immo-Beaulieu was beslecht, konden de eerder ingehouden reserves uitbetaald worden.
Dit tijdelijke voordeel ondersteunt niet langer de koersvorming, alhoewel er nog een mogelijke terugbetaling van de reeds ingevorderde onroerende voorheffing over 2006 zou kunnen volgen.
Aan de huidige koers waardeert de markt Beaulieulaan tegen €2092/m², wat nog steeds beduidend hoger is dan de minder fortuinlijke kantoorcertificaten, die eerder reeds de revue passeerden.

Meer weten over vastgoedcertificaten?

Een lijst van postings is te vinden op de indexpagina.

No comments:

Post a Comment