Sunday, 1 May 2011

Een liquidatiedividend voor Genk Logistics?

Lange termijnbeleggers in Genk Logistics hebben al een en ander meegemaakt. Uit een vorige posting volgende paragrafe:

Tijdens de mislukte overname-saga in de zomer van 2007 (de kandidaat overnemer bleek onvoldoende solvabel om de benodigde kredieten te kunnen krijgen) gingen we richting €280-€300. Er is sinds April 2008 een nieuw huurcontract met Ewals voor het nieuwe gedeelte van de opslagruimte, waarvoor er ook nog een hypotheek loopt eind 2013. Het nieuwe huurcontract kon opnieuw enig enthousiasme losweken en het certificaat noteerde korte tijd opnieuw boven €250. De beurscrisis van oktober 2008 zou ook Genk Logistics niet ontzien en we gingen vanaf toen blijvend beneden €200. De oudere opslagplaatsen werden ontruimd per eind december 2009. Sindsdien is deze ruimte leeg gebleven. De huurinkomsten zijn daardoor in 2010 met circa 16% gedaald. 
Vorig jaar heeft Ewals een vooropzeg gegeven voor de uitbreidingen 4 en 5 van de huidige gehuurde oppervlakte. De huur daarvan wordt echter pas per 31 Dec 2011 beëindigd. Onnodig te vermelden dat deze nieuwe tegenslag de koers weinig deugd heeft gedaan. Er werd een moeilijk te overschrijden weerstand gevormd bij €160. Ex-coupon ging de koers tot een steun rond €145-147.
Er lijkt echter beterschap in het verschiet en wel wegens volgende aankondiging (op de website van KBC):


Immo Genk-Zuid NV wenst hierbij haar certificaathouders te informeren dat ze onder diverse opschortende voorwaarden een overeenkomst heeft gesloten met Genk Logistics NV, een vennootschap deel uitmakend van de groep Cordeel, met betrekking tot de verkoop van object 4 en object 5 die deel uitmaken van het onroerend goed onderliggend aan het vastgoedcertificaat.Object 4 en 5 vertegenwoordigen 14 % van het huidig huurinkomen. De huur van object 4 en 5 werd evenwel eerder door de huurder opgezegd om een einde te nemen op 31.12.2011.
Object 4 en 5 worden verkocht aan Genk Logistics NV voor een bedrag van € 4.444.527 kosten koper.Bij vervulling van de opschortende voorwaarden, zal de authentieke akte worden verleden vóór einde juli 2011. 
In voorkomend geval zal het verkoopprovenu, verminderd met de voorziene aftrekken, worden uitgekeerd samen met de verdeling van het jaarlijkse exploitatiesaldo in de loop van de maand februari 2012.


De overeengekomen verkoopprijs laat toe een benaderde waarde voor Genk Logistics te schatten op €31.75 Mln. Dit zou per certificaat een waarde van €271.34 vertegenwoordigen. De schatting is enkel gebaseerd op de huurwaarde. Als we er rekening mee houden dat 
  •  de huur van het te verkopen deel een einde neemt per 31 Dec 2011,
  • er ook nog een leegstaand deel (oudere) opslagplaatsen en kantoorruimte voor wederverhuring of verkoop in aanmerking komt,
dan kan je de schatting bezwaarlijk te optimistisch noemen. Of niet ? Op de meer recente opslagruimte van Genk Logistics rust nog een hypotheek tot Nov 2013. Het ontvangen bedrag zal dus zeker deels aangewend worden om de corresponderende hypotheekschuld te vereffenen. Voor de verhuurde delen 1 en 2 moet de waardeschatting eerst nog verminderd worden met de restschuld. De totale restschuld zou (ingeval van vaste kapitaalsdelging) nog minder dan 2.5 mln euro bedragen of €21.20 per certificaat. Verminderen we bovenstaande schatting met die restschuld dan bekomen we afgerond €250 per certificaat. Net als vele andere vastgoedcertificaten noteert Genk Logistics dus met een behoorlijke korting op de intrinsieke waarde. Als de voorziene verkoop inderdaad zijn beslag vindt, is er kans op een significante koersstijging.

Meest recente posting ivm de liquidatie-uitkering (Coupon 13) en de uitkering van de courante huurinkomsten (Coupon 14): "Over de top"

Meer lezen over Vastggoedcertificaten?
De betreffende blogartikels zijn te vinden op de indexpagina
 

4 comments:

  1. Een paar kritische bemerkingen :
    1) volgens mijn info is object 3 (17% van het totaal) niet verhuurd. De huur werd alleszins opgezegd - sinds 31/3/2009. Ik heb geen info over herverhuring gelezen.
    2) objecten 4 en 5 zijn dan wel 14 % van het huidige huurinkomen, maar slechts 12 % tov het totale huurinkomen dat initieel met Ewals werd overeengekomen. De waarde van het gehele complex komt dan op 37 miljoen Euro, of 326 € per aandeel
    3) Er is op dit ogenblik geen enkele reden om aan te nemen dat de lening vervroegd zal worden afgelost - integendeel, een liquidatiebonus zal in februari 2012 worden uitgekeerd volgens de persmededeling. Dit is 38 € bruto.
    4) Als de lening op 31/3/2013 is afbetaald, dan komt een bedrag van 10 € per certificaat per jaar vrij, en kan de bruto coupon evenveel naar omhoog.
    5) Na de verkoop zal de coupon terugvallen tot rond 10 € netto, op een koers van rond 130 € (huidige koers - liquidatiebonus).
    In 2014 kan daar 8 € bijkomen als de lening is afbetaald. 18€ coupon op een waarde van 130 € = 13,8 %
    6) Tot 2018 is unit 1 zeker verhuurd, waardoor deze coupon zeker 6 maal zal worden uitgekeerd
    7) object 2 (6 % van de huur) kan wel in 2013 worden opgezegd, maar dit kan worden verwaarloosd, gezien de indexering van de huren.

    ReplyDelete
  2. Bedankt voor jouw input. Immo Genk Zuid blinkt niet uit inzake duidelijkheid van de indeling van zijn activa, vandaar enige verwarring.
    In het uitgifteprospectus werd geen opdeling gemaakt in objecten 1 t/m 5, alleen de adressen zijn vermeld (slechts 3 in totaal).
    De oudere opslagplaatsen, waarvan ik vermeld heb dat ze sedert 31 december 2009 zijn ontruimd en nog voor wederverhuur of verkoop in aanmerking komen, slaan blijkbaar op object nummer 3 (een deel van het complex in de Henry Fordlaan). Het klopt inderdaad wat je vermeldt: er is geen info over herverhuring.
    “Objecten 4 en 5” zijn 14% van het huidige (84% van totaal) of 12% van het totale huurinkomen. Dit is consistent met de 16% vermindering van huurinkomen na het ontruimen van “object 3”.
    Indien 1) er geen reden is om aan te nemen dat er een vervroegde terugbetaling van een deel van de hypotheek zal volgen op de verkoop en 2) je activa waarop een hypotheek rust slechts kan verkopen na aflossing daarvan, besluit ik daaruit dat de objecten evenmin 4 en 5 deel uitmaken van de nieuwere opslagplaatsen waarop de hypotheek genomen werd. In dat geval kan de volledige liquidatiebonus inderdaad uitgekeerd worden.
    De berekening van een activawaarde van €326 per certificaat, laat ik voor jouw rekening. Ik heb in mijn schatting expliciet vermeld alleen rekening te houden met de momenteel nog verhuurde gedeelten (dus excl. 'object nummer 3'). Ik weet dat dit geen ‘optimistische’ schatting is. Anderzijds als ik merk dat volledige kantoorcertificaten (daterend uit de jaren 1990) voor een liquidatiewaarde van €40-50 per certificaat worden verkocht (Marcel Thiry, Colonel Bourg), dan lijkt het verschil tussen onze schattingen langs de hoge kant, zelfs als ik de hypothecaire restschuld niet in rekening breng.

    ReplyDelete
  3. Het lijkt inderdaad geen slecht idee om bij de waardeberekening enkel de verhuurde delen (object 1 en 2) in rekening te brengen.
    Als ik deze zomer in de buurt van Genk ben, ga ik ter plekke wel eens zien of er een bord te huur of te koop staat op object 3 (volgens de plannen in het uitgifteprospectus wel gelegen in de Beverstraat - zie de flap voor pagina 1).
    Hetgeen mij positief stemt is dat de verkoopprijs van object 4 en 5 (4,4 miljoen Euro), hoger is dan de waardeschatting bij de uitgifte in 1989 (waarde vermeld in het prospectus is 155,6 miljoen BEF, hetgeen overeenstemt met 3.86 miljoen Euro).
    Een toename van 14 % is niet veel over 13 jaar (net 1% per jaar) - maar als we dit durven extrapoleren over alle gebouwen (object 1 tot 5) dan komen we toch aan 285 € per cert.
    Het niet verhuurd zijn van object 3 is wel een smet op dit verhaal.

    ReplyDelete
  4. Gezien het hier in verhouding tot het geheel vooral gaat om de verkoop van grond zou ik het eens anders proberen te benaderen dan tegenover de huurprijs.
    Allemaal ruwe cijfers;
    Een derde van de grond wordt hier verkocht. Oorspronkelijke waardeschatting prospectus aan 15-16 euro/m².
    Voor object 4-5 ruwweg de helft aan grondwaarde bij de schatting: 1.9mio + 1.9mio waarde gebouwen.
    Gesteld dat de grondwaarde nu 25euro bedraagt komen we uit op een minwaarde van 30% op de gebouwen. Gezien de schattingen bij het prospectus, ouderdom enz.. zou ik dit aannemelijk vinden.
    Zo komen we op waarde gebouwen object 1-2-3 uit op 34mio(prospectus) x 0.7 = 24 mio + 5mio gronden = 29 mio
    = 250eur/certificaat in 2013
    Gezien de hefboom tot 2018 na het wegvallen van de lening en verkoop moet een fair value van 190-200euro mogelijk zijn tegen 2014.
    Na saldo verkoop+coupon zou dit een stijging van 50% betekenen.
    En wat zien we dan over het hoofd vraag ik mij af . . . :)

    ReplyDelete