Thursday, 8 July 2010

Kroniek van een aangekondigde dood

Hoe moet het verder met de kantoorcertificaten?
"Kroniek van een aangekondigde dood".  Om eens met een titel van een roman van Gabriel García Marquez te beginnen…

We hebben het nu over vastgoedcertificaten uit het minder succesvolle segment: kantoorcertificaten…

Onlangs was er de mededeling van de beheerders van Beaulieulaan, met een lang huurcontract aan de Europese Commissie veruit het meest succesvolle kantoorcertificaat, dat er geïnformeerd wordt naar de interesse van eventuele kopers. Men hoopt nu een hogere prijs te kunnen krijgen dan ingeval er nog gewacht wordt tot het huurcontract grotendeels verstreken is.

Het aantal kantoorcertificaten mag dan al groot lijken, hun beurskapitalisatie stelt veel minder voor.
Met minder dan €143 miljoen zijn kantoorcertificaten slechts goed voor een kwart van de beurskapitalisatie van het segment van de vastgoedcertificaten. Beaulieulaan neemt met ruim €65.5 miljoen daarvan een behoorlijk grote hap. Als het certificaat uit 1993 zou geliquideerd worden (dit kan sinds juni 2008 zonder buitengewone algemene vergadering), is dit marktsegment meteen zo goed als onthoofd.

De overige kantoorcertificaten zijn dan bovendien nog de kneusjes van de markt: even zovele horrorstories die de certificaathouder met niet recupereerbare verliezen hebben opgezadeld. Allen werden ze ooit aan 10000 BF of bijna €250 naar de markt gebracht, maar nog slechts vier op negen halen een koers van meer dan €100. (De twee liquidatievehikels Finest en Terhulpen heb ik buiten beschouwing gelaten.)

Nog boven €100:

Diegem-Kennedy (€116.1) is minstens tot 2014 geleased aan DHL. Aangezien DHL reeds zijn operationele europese ‘Hub’ naar Leipzig overgebracht heeft, en in het Brusselse hoofdkwartier de afslankingsrondes mekaar opvolgen, gaat de markt er zo ongeveer van uit dat DHL de locatie in Diegem na 2014 zal verlaten. Er volgen nog een vijftal coupons van (nu) €18.6, waarmee Diegem-Kennedy de kroon spant met een dividendrendement van ruim 18 %. De volgende coupon komt er al in september.

Lux-Airport (€101.1) is zijn grote huurder Ferrero kwijtgespeeld. De huurinkomsten en de jaarlijkse coupon hebben een duik genomen. Enkel als Lux-Airport nieuwe huurders kan aantrekken, is een verder afglijden van de koers te vermijden. Voorlopig lijkt het niet te lukken, maar de Luxemburgse huurmarkt is minder dramatisch dan de Brusselse. Tot vóór de kredietcrisis was er van leegstand bijna geen sprake.

St Goedele (€125.5) sinds enige tijd in renovatie en dus met een behoorlijk hoge leegstand is wel zeer goed gesitueerd nabij het Centraal Station. Petercam heeft er nog steeds zijn maatschappelijke zetel. Een coupon zit er ook dit jaar waarschijnlijk niet in.

Zénobe Gramme (€165) is een relatief recent certificaat in het Luikse. Bij lancering waren er huurgaranties en naderhand is de bezettingsgraad hoog geweest. Enkele huurcontracten komen op einddatum en er dreigt leegstand. De riante coupons kunnen verder ook onder druk komen doordat Zénobe Gramme een hoog bedrag als kapitaalsdelging uitkeert. Zodra dit noodgedwongen afneemt, zal op een groter deel van het dividend RV verschuldigd zijn. Certificaathouders lijken de pandoering vóór te willen zijn en verkopen. De eerste koersdaling beneden €200 lokte nog behoorlijk wat beleggers, maar nu lijkt alle steun zoek.

Volgende keer de certificaten beneden €100.
Latere posting in dit verband: Beaulieulaan: verkoop afgeblazen


Meer weten over vastgoedcertificaten?


Een lijst van postings is te vinden op de indexpagina.

2 comments:

  1. Coupon Diegem Kennedy nagenoeg onveranderd. Met een consumptieprijsindex die in september 2009 nog aarzelde tussen deflatie en inflatie, is dit normaal.

    23.09.10 - Dividend in contanten
    IMMOLEASE TRUST heeft besloten over te gaan tot de uitkering van een bedrag in contanten voor de vastgoedcertificaten DIEGEM KENNEDY (ISIN code: BE0003698124).
    Type uitkering: Other - (ordinary distribution) - Yearly 2009
    Coupon nr: 13
    Record date: 29/09/2010
    Ex datum: 27/09/2010
    Betaaldatum: 30/09/2010
    Bruto dividend: 20,8138 EUR
    Netto dividend: 18,5841 EUR
    Agent: KBC Bank (PPA)
    Productnaam DIEGEM KENNEDYCERT - ISIN code: BE0003698124 - Euronext code: BE0003698124 - Symbool: DIEG
    Bruto bedrag van EUR 20,8138 (waarvan EUR 5,9494 vrij van roerende voorheffing als terugbetaling op kapitaal en EUR 14,8644 - 15% = EUR 12,6347 netto), of een netto bedrag van EUR 18,5841 per vastgoedcertificaat.

    ReplyDelete
  2. Lux Airport dat tevergeefs op zoek is naar huurders, kreeg met het vertrek van Commerzbank een nieuwe tegenslag te verwerken. Waar eerder nog een kleine coupon voorzien was ten bedrage van de kapitaalsdelging, werd onlangs beslist om in maart 2011 geen coupon uit te keren. De certificaathouders worden zwaar op de proef gesteld.

    ReplyDelete