Stijgende trend gebroken

De vastgoedcertificaten zijn 2011 niet alleen goed doorgekomen, zij hebben de BEL-20 netto returnindex ruim het nakijken gegeven. Hoe liggen de kaarten nu?

Benchmark: Bel20 netto return tegenover de BRECS index (klikken om te vergroten)

Een eerste grafiek toont een update van de benchmark van de BRECS returnindex (Belgian Real Estate CertificateS) tegenover de BEL-20 netto returnindex. Het verschil in resultaat piekte eind november 2011. De BRECS index piekte eind oktober 2011, toen Woluwe Shopping naar een speculatieve topkoers (€1880) werd gekocht.

Sinds november 2011 heeft de Bel20 een herstelbeweging ingezet, waar nu wat sleet op komt. De vastgoedcertificaten zien hun stijgende trend gebroken en lijken aan een consolidatiefase bezig. Het prestatieverschil tussen de twee blijft belangrijk: de vastgoedcertificaten gingen er sinds eind 2009 ruim 20% op vooruit, terwijl de Bel20 netto return er nog steeds 6.5% bij inschiet.

BRECS return index (blauw - linkeras) en rendement (rood - rechteras) Klikken om te vergroten

Het afvlakken van de BRECS returnindex brengt mee dat de koersen het opnieuw benauwd krijgen na elke uitbetaling van de coupon. Anderzijds stijgt daardoor ook het nettorendement, zoals blijkt uit deze tweede grafiek.

Komende coupons:

De coupon van Woluwe Shopping stijgt dit jaar netto één euro, maar daarmee blijft het rendement bij de huidige koers nog op een bescheiden 3.15%. In volgende tabel vind je de te verwachten coupons voor de eerstkomende maanden (voor Beaulieulaan is nog geen bedrag meegedeeld).

Certificaat	Datum van betaalbaarstelling	Coupon nr.	Bruto	Kapitaals­delging	Netto
Woluwe Shopping	27-06-2012	64	69.12	0.00	51.84
Woluwe Uitbreiding	27-06-2012	24	33.79	7.43	27.20
Oudergem	27-06-2012	18	5.00	5.00	5.00
Machelen	25-07-2012	21	29.46	5.00	24.32

De coupon van Oudergem daalt tot het bedrag van de kapitaalsdelging: €5. De nieuwe verhuring brengt nog geen zoden aan de dijk, bovendien zijn er commerciële toegiften (lees huurkortingen). Volgend jaar is beterschap mogelijk, maar dan moeten de lopende huurcontracten die op vervaldatum komen, wel verlengd worden (voor meer dan 4000 m²).

Voor Machelen stijgt de bruto coupon €0.86 of 3%. Netto houdt de belegger er echter minder aan over: (-€0.74), met dank aan de tot 21% gestegen RV. Het certificaat moddert al een heel jaar aan en ook met een coupon in het vooruitzicht is er nu geen beterschap, waardoor we naar een ex-coupon rendement van 7.75% lijken te zullen gaan.

De leasingovereenkomst loopt tot 2014, waarna er een terugkoopoptie is. Beleggers vrezen in dit geval voor hun meerwaarde, des te meer omdat die nu ook aan 21% belast wordt.

Het doek valt over Westland Shopping en Westland 2004

Zoals eerder aangekondigd, heeft AG-Realestate het grootste deel van het vereffeningsbedrag eind april uitbetaald. De twee liquidatievehikels zijn sindsdien niet meer verhandeld. Voor wie de details wil kennen, zie volgend persbericht:  http://www.agrealestate.eu/nl/activities/am/perswestlandsc200421042012.pdf

Meer lezen over Vastggoedcertificaten?

 

Een lijst van postings is te vinden op de indexpagina.


Alle volgende artikels ivm vastgoedcertificaten zullen enkel nog gepubliceerd worden op de blog: Vastgoedbevaks en Vastgoedcertificaten