Sunday, 10 October 2010

Naar een verkoop van Westland Shopping

Atenor brengt een bod uit op vastgoedcertificaat 'Westland Shopping'.

Atenor zou  €825 bieden per certificaat. (link PDF Atenor (FR)). De handel werd op 1 oktober geschorst, wegens de aankondiging van het bod. Sindsdien werden 1216 stukken verhandeld, maar telkens aan €830. Het certificaat is relatief illiquide want er werden slechts 38420 certificaten Westland Shopping uitgegeven.


Artikel in De Tijd (URL)

In principe vervalt de looptijd van het certificaat eind 2010, waarna de beheerders nog drie jaar de tijd hebben voor een verkoop. Het certificaat wordt daarbij geliquideerd. Blijkbaar wil Atenor daar niet op wachten. Beleggers die het certificaat in portefeuille hebben, doen meestal een betere zaak bij verkoop via de beurs dan bij een liquidatie. In dat laatste geval wordt de meerwaarde immers belast tegen 25% roerende voorheffing.

Het lot van Westland 2004 is verbonden met dat van het zustercertificaat. De certificaathouders van deze laatste uitgifte hebben evenwel geen stemrecht in de algemene vergadering. Door zijn démarche om zoveel mogelijk certificaten van Westland Shopping op te kopen, kan Atenor desgevallend de algemene vergadering naar zijn hand zetten.

18/11/2010 Aanvulling: Nadat de CBFA eind oktober zijn zegen gegeven heeft, is het bod van start gegaan op 3 november en zou het afgesloten worden op 22 november. Zie onder andere:


en

Het beheer van het commercieel centrum Westland stelt in een memorandum dat institutionele beleggers die geen RV verschuldigd zijn geen goede zaak doen bij het bod van Atenor. 

http://fr.atenor.be/dbfiles/mfile/7500/7576/M_moire_en_r_ponse_L_Investissement_Foncier_SA_12.11.10_.pdf 

Privé beleggers zijn wel 25% RV verschuldigd op de meerwaarde en zouden bij een liquidatie minder recupereren dan het bod van €825.

Recent is de koers opgelopen tot €867 of 5% boven het Atenor bod.  Een hoger tegenbod is in de maak. 


Aanvulling 22/11/2010 
AG doet tegenbod op Westland Shopping
De vastgoedonderneming AG Real Estate, een dochtermaatschappij van de gelijknamige verzekeraar, doet een bod op alle vastgoedcertificaten van het winkelcomplex Westland Shopping Center in Anderlecht. Het biedt daarbij meer dan Atenor, dat een eerder bod uitbracht.

De vastgoedcertificaten lopen eind dit jaar af. Dat betekent dat de certificaathouders zich moeten uitspreken over een verlenging. Kiezen ze daar niet voor, dan moeten de erfpachtrechten binnen de drie jaar worden verkocht. Op die opbrengst betalen de certificaathouders dan een roerende voorheffing.

Enkele vastgoedmaatschappijen proberen nu de certificaten in handen te krijgen. Ze hopen betere voorwaarden te bekomen indien ze zelf het onroerend goed in handen nemen. Daarbij spelen ze ook in op de fiscale situatie. Als de certificaathouders hun effecten nu overdragen, moeten ze geen roerende voorheffing laten vallen.

Eerst bracht de beursgenoteerde vastgoedontwikkelaar Atenor een bod uit op de certificaten. Maar het wordt nu voorbijgestoken door AG Real Estate, dat meer biedt. AG heeft namelijk 867 euro veil voor elk certificaat van Westland Shopping Center en 295 euro voor het cerfiticaat Westland 2004.

AG Real Estate vraagt de certificaathouders op hun vergadering in december tegen een verlenging te stemmen.



19/02/2011 Aanvulling:
De certificaathouders hebben voor een beperkte verlenging van het certificaat met twee jaar gekozen. Enkel kandidaat overnemer AG was om begrijpelijke redenen geen voorstander van enige verlenging. AG blijft geïnteresseerde partij voor de overname, maar door de verlenging hopen de beheerders

  • of nog een hogere prijs te krijgen: door de verlenging zijn ze niet langer verplicht om op relatief korte termijn te verkopen. Als de marktcondities verder verbeteren is een hogere prijs best mogelijk,
  • of nog enige tijd de inkomstenstroom naar de certificaathouders te kunnen bestendigen. Gezien de erfpachtconstructie tot 2036 is zelfs dit een voordelige oplossing. 
Atenor heeft de handdoek in de ring gegooid en zijn bod ingetrokken.

No comments:

Post a Comment