Vastgoedcertificaten: een houvast in barre beurstijden?

De voorbije zomermaanden brachten naast regen en onweer ook barre tijden voor de belegger. De schuldencrisis van de begrotingszondaars uit de eurozone werd een vicieuze cirkel waarin na de banken de gehele economie werd meegesleurd in neerwaartse spiraal. Begin augustus kenden ook de doorgaans zo stabiele vastgoedbevaks hachelijke momenten.

Wat met de vastgoedcertificaten?

Hiebij een benchmark die sinds eind 2009 de nettoreturnindex van de BEL20 aandelen vergelijkt met de Petercam BRECS (Belgian Real Estate Certificates Index).

BRECS returnindex en BEL20 netto-return sinds 30 december 2009 en tot 8 september (klikken om te vergroten)

 De grafieken voor beide returnindexen zijn teruggerekend naar 30 december 2009, waaraan de waarde 100 werd toegekend. Voor de BRECS is er één wekelijks cijfer, voor de Bel20 netto return is de dagelijkse slotnotering opgenomen. Ondanks een zwakke beursperiode in mei-juni 2010, kon de Bel20-NR nog behoorlijk aanpikken bij de BRECS tot februari 2011. Maar sinds juni gaat het pas echt verkeerd, terwijl de BRECS bijzonder weinig last lijkt te hebben van de beursmalaise. Vastgoedcertificaten: een houvast in barre beurstijden?

Gedomineerd door retailcertificaten
‘Retailcertificaten’: met winkelgalerijen, commerciële centra of baanwinkels als onderliggend vastgoed lijken met 9 noteringen op 23 numeriek dan wel in de minderheid, maar naar beurskapitalisatie toe zijn ze absoluut dominant: de zustercertificaten Woluwe Shopping / Wol. Extensie en Westland Shopping / Westl. 2004 staan samen al in voor de helft van de totale beurskap van de vastgoedcertificaten. Voegen we daar de overige retailcertificaten aan toe, dan komen we aan een totaal van 73%. Deze retailcertificaten zijn de zomer uitstekend doorgekomen. De Woluwe zusters noteren ex-coupon, maar desondanks toch op slechts enkele procenten van hun hoogste topkoersen ooit. De Westland certificaten hebben alleen wat moeten inleveren ten opzichte van de speculatieve overdrijving tijdens de nog zonnige beurslente van 2011.

Basilix weet zich gesteund door een gunstige gerechtelijke uitspraak in het jaren aanslepende geschil met ex-huurder C&A. Kortrijk noteert sinds de ex-coupondatum eerder wisselvallig. De overige winkelcertificaen: Machelen, Machelen-Kuurne en Distri-Land zijn minder liquide en hebben al evenmin een grote invloed op de BRECS index. Machelen maakte ex-coupon een uitschuiver in augustus, maar sindsdien was er geen notering meer en er wordt significant meer geboden dan de laatste koers: tevergeefs, er zijn geen verkopers te bespeuren.

Kantoorcertificaten

De markt van de kantoorcertificaten is heel wat minder florissant. Eerst het goede nieuws: Na restauratiewerken kon St Goedele vroeger dan verhoopt opnieuw met een dividendbetaling aanknopen (€10) en werd door de belegger beloond met een koersstijging tot €141.

Ondanks de lage waardering en het hoge rendement, ging met name Beaulieulaan na de uitbetaling van de coupon fors achteruit. Door het ontbreken van niet-recurrente (ristorno onroerende voorheffing) inkomsten, ging de coupon in juli iets lager. Beleggers hebben er geen oren naar en sturen het certificaat beneden €145, waardoor het rendement boven 9% postvat.

Dit is al enige tijd het geval voor verschillende andere kantoorcertificaten. Diegem-Kennedy dat eind deze maand ex-coupon gaat is wel de dividendkampioen met een verwacht dividend van ruim 15% (of  meer dan 18% berekend op een te verwachten ex-couponkoers). De markt verwacht bijgevolg dat:

·         DHL met zekerheid het leasingcontract in 2014 zal beëindigen,

·         het gebouw zeker geen nieuwe huurder zal vinden,

·         het gebouw na verloop van tijd voor een habbekrats zal versjacherd worden (zoals eerder Plejaden, Marcel-Thiry en binnekort Colonel Bourg).

Antares en Oudergem zitten in een gelijkaardige situatie, met een gedeeltelijke leegstand en lopende restauratiewerkzaamheden. Die wegen weliswaar op het dividend, maar doordat de certificaten slechts in de buurt van €60 noteren, valt het met het rendement nog mee.

Zenobe Gramme dat zijn huurinkomsten tot nog toe op peil kon houden levert een riant couponrendement van meer dan 11%.

Horizon lijkt wel kampioen van de illiquiditeit. De laatste notering dateert van eind mei. Er gaapt een fundametele kloof tussen de verwachtingen van kandidaat verkopers en wat enige kopers er nog voor veil hebben. Kantoorcertificaten met leegstand, veel kortlopende huurcontracten en mogelijks ook insolvabele huurders worden door beleggers gemeden.

Dat geldt al evenzeer voor Hanzevast CS1, het onfortuinlijke scheepscertificaat dat ooit één halfjaarcoupon uitkeerde. Het werd naar de markt gebracht tegen €1000. De koers is gedaald tot €135. Dit jaar ging er al ruim 2/3 van de koers af. Nee, er is geen liquidatie-uitkering geweest.

Genk Logistics: Eerder werd al bericht dat de verkoop van de gebouwen 4 en 5 is doorgegaan. De liquidatie-uitkering volgt samen met de volgende coupon in februari 2012. Er is inmiddels ook een kortlopend huurcontract met de Limburgse Distributie Maatschappij voor gebouw 3  (persbericht).

Tabel:

		52 weeks			Dividend
Instrument's name	Last	Change (%)	High	Low	Datum coupon	LtstCp	Rendem
ANTARES	60.01	5.74	68.1	56.21	28/12/2010	7.10	12.89%
AUDERGHEM	62.5	-8.77	73	60	24/06/2011	6.030	9.86%
BASILIX	380.21	-0.11	406	365.8	26/11/2010	21.20	5.83%
BEAULIEU-AV.	143.95	-21.12	181	141.26	26/07/2011	13.15	9.25%
COLONEL BOURG	37.4	-23.67	60	35.22	02/02/2010	7.24	(Laatste)
DIEGEM KENNEDY	120.01	-2.42	128	103.45	27/09/2010	18.58	18.19%
DISTRI-LAND	400	21.2	419.99	325.03	17/02/2011	14.40	3.68%
FINEST	4.25	30.77	6.98	3.25
GENK LOGIST.	170.6	6.62	175.46	145	25/02/2011	12.54	7.66%
HANZEVAST CS 1 (D)	135	-68.61	438.99	135	15/04/2009	19.51
HORIZON	66.15	-30.44	96.26	66.15	01/04/2011	5.6176	8.61%
KORTRIJK SHOP.	430	-1.15	497.9	413.99	25/03/2011	28.22	6.77%
LOUVAIN NEUVE 1976	479	-6.26	544.98	479	25/03/2011	27.75	5.96%
LUX-AIRPORT	85	-14.74	103	74.01	25/03/2011	0
MACHELEN	298	-14.86	377.9	290.01	22/07/2011	25.060	8.47%
MACHELEN, KUURNE	317	-2.76	333	292	24/12/2010	21.16	7.00%
MARCEL THIRY	6.5	-87.29	56.05	6.4	26/11/2010	45.2724	(Liq.)
ST.GUDULE-PL.	141	11.9	149	117	15/02/2011	10	7.36%
WEST.SHOPPING	845	16.39	1133.76	730.12	20/05/2011	47.76	5.75%
WESTLAND 2004	286	10	320	256	20/05/2011	18.26	6.51%
WOL. EXTENS.	675	23.18	710	526.01	24/06/2011	26.45	3.95%
WOL. SHOPPING	1600	14.2	1700	1382	24/06/2011	50.82	3.20%
ZENOBE GRAMME	185.1	-2.32	194.94	170	28/03/2011	20.9	11.91%

BRECS grafiek: indexwaarde en rendement sinds juli 2008

Brecs index (blauw, linkerschaal) en rendement (rood, rechterschaal) - Klikken om te vergroten

Meer weten over vastgoedcertificaten?

Een lijst van postings is te vinden op de indexpagina.