Lange termijnbeleggers in Genk Logistics hebben al een en ander meegemaakt. Uit een vorige posting volgende paragrafe:
Meer lezen over Vastggoedcertificaten?
De betreffende blogartikels zijn te vinden op de indexpagina
Tijdens de mislukte overname-saga in de zomer van 2007 (de kandidaat overnemer bleek onvoldoende solvabel om de benodigde kredieten te kunnen krijgen) gingen we richting €280-€300. Er is sinds April 2008 een nieuw huurcontract met Ewals voor het nieuwe gedeelte van de opslagruimte, waarvoor er ook nog een hypotheek loopt eind 2013. Het nieuwe huurcontract kon opnieuw enig enthousiasme losweken en het certificaat noteerde korte tijd opnieuw boven €250. De beurscrisis van oktober 2008 zou ook Genk Logistics niet ontzien en we gingen vanaf toen blijvend beneden €200. De oudere opslagplaatsen werden ontruimd per eind december 2009. Sindsdien is deze ruimte leeg gebleven. De huurinkomsten zijn daardoor in 2010 met circa 16% gedaald.
Het complete artikel incl. de commentaren hieronder werd herpost op de blogsite 'Beursgenoteerd Vastgoed.
Meer lezen over Vastggoedcertificaten?
De betreffende blogartikels zijn te vinden op de indexpagina
Een paar kritische bemerkingen :
ReplyDelete1) volgens mijn info is object 3 (17% van het totaal) niet verhuurd. De huur werd alleszins opgezegd - sinds 31/3/2009. Ik heb geen info over herverhuring gelezen.
2) objecten 4 en 5 zijn dan wel 14 % van het huidige huurinkomen, maar slechts 12 % tov het totale huurinkomen dat initieel met Ewals werd overeengekomen. De waarde van het gehele complex komt dan op 37 miljoen Euro, of 326 € per aandeel
3) Er is op dit ogenblik geen enkele reden om aan te nemen dat de lening vervroegd zal worden afgelost - integendeel, een liquidatiebonus zal in februari 2012 worden uitgekeerd volgens de persmededeling. Dit is 38 € bruto.
4) Als de lening op 31/3/2013 is afbetaald, dan komt een bedrag van 10 € per certificaat per jaar vrij, en kan de bruto coupon evenveel naar omhoog.
5) Na de verkoop zal de coupon terugvallen tot rond 10 € netto, op een koers van rond 130 € (huidige koers - liquidatiebonus).
In 2014 kan daar 8 € bijkomen als de lening is afbetaald. 18€ coupon op een waarde van 130 € = 13,8 %
6) Tot 2018 is unit 1 zeker verhuurd, waardoor deze coupon zeker 6 maal zal worden uitgekeerd
7) object 2 (6 % van de huur) kan wel in 2013 worden opgezegd, maar dit kan worden verwaarloosd, gezien de indexering van de huren.
Bedankt voor jouw input. Immo Genk Zuid blinkt niet uit inzake duidelijkheid van de indeling van zijn activa, vandaar enige verwarring.
ReplyDeleteIn het uitgifteprospectus werd geen opdeling gemaakt in objecten 1 t/m 5, alleen de adressen zijn vermeld (slechts 3 in totaal).
De oudere opslagplaatsen, waarvan ik vermeld heb dat ze sedert 31 december 2009 zijn ontruimd en nog voor wederverhuur of verkoop in aanmerking komen, slaan blijkbaar op object nummer 3 (een deel van het complex in de Henry Fordlaan). Het klopt inderdaad wat je vermeldt: er is geen info over herverhuring.
“Objecten 4 en 5” zijn 14% van het huidige (84% van totaal) of 12% van het totale huurinkomen. Dit is consistent met de 16% vermindering van huurinkomen na het ontruimen van “object 3”.
Indien 1) er geen reden is om aan te nemen dat er een vervroegde terugbetaling van een deel van de hypotheek zal volgen op de verkoop en 2) je activa waarop een hypotheek rust slechts kan verkopen na aflossing daarvan, besluit ik daaruit dat de objecten evenmin 4 en 5 deel uitmaken van de nieuwere opslagplaatsen waarop de hypotheek genomen werd. In dat geval kan de volledige liquidatiebonus inderdaad uitgekeerd worden.
De berekening van een activawaarde van €326 per certificaat, laat ik voor jouw rekening. Ik heb in mijn schatting expliciet vermeld alleen rekening te houden met de momenteel nog verhuurde gedeelten (dus excl. 'object nummer 3'). Ik weet dat dit geen ‘optimistische’ schatting is. Anderzijds als ik merk dat volledige kantoorcertificaten (daterend uit de jaren 1990) voor een liquidatiewaarde van €40-50 per certificaat worden verkocht (Marcel Thiry, Colonel Bourg), dan lijkt het verschil tussen onze schattingen langs de hoge kant, zelfs als ik de hypothecaire restschuld niet in rekening breng.
Het lijkt inderdaad geen slecht idee om bij de waardeberekening enkel de verhuurde delen (object 1 en 2) in rekening te brengen.
ReplyDeleteAls ik deze zomer in de buurt van Genk ben, ga ik ter plekke wel eens zien of er een bord te huur of te koop staat op object 3 (volgens de plannen in het uitgifteprospectus wel gelegen in de Beverstraat - zie de flap voor pagina 1).
Hetgeen mij positief stemt is dat de verkoopprijs van object 4 en 5 (4,4 miljoen Euro), hoger is dan de waardeschatting bij de uitgifte in 1989 (waarde vermeld in het prospectus is 155,6 miljoen BEF, hetgeen overeenstemt met 3.86 miljoen Euro).
Een toename van 14 % is niet veel over 13 jaar (net 1% per jaar) - maar als we dit durven extrapoleren over alle gebouwen (object 1 tot 5) dan komen we toch aan 285 € per cert.
Het niet verhuurd zijn van object 3 is wel een smet op dit verhaal.
Gezien het hier in verhouding tot het geheel vooral gaat om de verkoop van grond zou ik het eens anders proberen te benaderen dan tegenover de huurprijs.
ReplyDeleteAllemaal ruwe cijfers;
Een derde van de grond wordt hier verkocht. Oorspronkelijke waardeschatting prospectus aan 15-16 euro/m².
Voor object 4-5 ruwweg de helft aan grondwaarde bij de schatting: 1.9mio + 1.9mio waarde gebouwen.
Gesteld dat de grondwaarde nu 25euro bedraagt komen we uit op een minwaarde van 30% op de gebouwen. Gezien de schattingen bij het prospectus, ouderdom enz.. zou ik dit aannemelijk vinden.
Zo komen we op waarde gebouwen object 1-2-3 uit op 34mio(prospectus) x 0.7 = 24 mio + 5mio gronden = 29 mio
= 250eur/certificaat in 2013
Gezien de hefboom tot 2018 na het wegvallen van de lening en verkoop moet een fair value van 190-200euro mogelijk zijn tegen 2014.
Na saldo verkoop+coupon zou dit een stijging van 50% betekenen.
En wat zien we dan over het hoofd vraag ik mij af . . . :)