Friday, 17 December 2010

Winkelcentra leiden de certificatenmarkt hoger

De afgelopen paar maanden konden de vastgoedcertificaten opnieuw enkele procenten bijschrijven, terwijl de bredere aandelenmarkt doorheen rally’s en correcties laveert. Per saldo begint de BRECS (Belgian Real Estate CertificateS) returnindex de laatste maand van 2010 op 62.290 en dit bij een rendement van 6,04 %.

Figuur 1 : BRECS returnindex sinds 2006 (blauw, linkeras) en dividendrendement (rood, rechteras) - Klikken om te vergroten



Figuur 2: BRECS index, jaar-op-jaar retun sinds 2006. Ook in volle beurscrisis van 2008 weet de BRECS returnindex het verlies te beperken tot maximaal 17%. Klikken om te vergroten
 Correctiebestendig
De BRECS returnindex lijkt al bij al vrij correctiebestendig. Terwijl de BEL20 index van april tot juli behoorlijk wat terrein verloor en de double dip steeds meer vaste contouren leek te krijgen, bewoog de BRECS zich zijwaarts. Voor een returnindex betekent dit dat er per saldo wel koersverliezen zijn die echter door de uitgekeerde coupons gecompenseerd worden. De overnamestrijd rond Westland Shopping gaf de winkelcertificaten opnieuw brandstof. Ook het zustercertificaat Westland 2004 gaat mee hoger. De liquidatie van beide Westland certificaten hangt immers samen. Ook Woluwe Shopping en Woluwe Uitbreiding konden garen spinnen bij de overnamesaga en wonnen terrein. Zie ook: Retail-vastgoed: certificaten of bevaks?
De Basilix certificaathouders moesten genoegen nemen met een 20 cent lagere coupon. Nochtans is er niets speciaals aan de hand. Doordat de huurindexering voor de lopende overeenkomsten bij het begin van elk boekjaar doorgaat, vindt de deflatieperiode van 2009 pas nu zijn weerklank in de coupon.
Basilix: Laatste zes coupons. Klikken om te vergroten.

Kantoorcertificaten
De kantoorcertificaten konden niet echt meeprofiteren van het gunstige klimaat: sterkhouder Beaulieulaan moest achteruit nadat de verkoopplannen werden afgeblazen. Lux-Airport zakte door de €100 steun omdat er maar geen nieuwe huurder gevonden wordt. Voor Oudergem zijn de perspectieven ook niet schitterend en de €70 steun is nu een weerstand geworden.
Diegem-Kennedy kon dan weer de schade beperken na de couponuitkering eind september en Zenobe Gramme herstelde enigszins van de uitschuiver in juli. Antares is iets aangetrokken in het vooruitzicht van de couponuitkering over twee weken. (*)
Zie ook: "Kroniek van een aangekondigde dood" en "Vastgoedcertificaten beneden 100 euro".
Onlangs werd het eerste liquidatiedividend voor Marcel Thiry (€45.2724) uitgekeerd. Het saldo blijft afhankelijk van een lopend rechtsgeding tegen vroeger huurder Ernst&Young.
Genk Logistics
Dit certificaat is een vreemde eend in de bijt: het enige vastgoedcertificaat dat opslagruimte als onderliggend vastgoed heeft. In dit opzicht is er eerder een verwantschap met de bevaks Montea of WDP dan met enig ander vastgoedcertificaat.
Het certificaat werd gelanceerd aan 10.000 BF in november 1998 en er werd ingetekend voor een veelvoud van het beschikbare aantal van 117.000 certificaten; daardoor kreeg elke investeerder slechts maximum 4 certificaten toebedeeld. Onnodig te vermelden dat het bij de eerste notering snel hoger ging en er een levendige handel was waarbij de posities zich concentreerden. De speculatieve meerwaarde van ruim 25% in januari 1999 smolt eind dat jaar weg maar niettemin hield de koers zich de eerste jaren sterk, in weerwil van de dotcom beurscrisis.
Figuur 3: Genk Logistics: Koersverloop vanaf eind 1998 tot 2007, met "OBV = On balance volume indicator vanaf  2003. (Klikken om te vergroten). 
Pas in na de zomer van 2003 ontstond ongerustheid: met een mogelijke herstructurering voor Ford Genk in het verschiet zou Ewals wel eens minder goede zaken kunnen doen. De onzekerheid woog twee jaar op de koers, waarbij een minimum rond €210 ex-coupon gehaald werd. Halfweg 2005 werd er opnieuw €250 en meer betaald. Tijdens de mislukte overname-saga in de zomer van 2007 (de kandidaat overnemer bleek onvoldoende solvabel om de benodigde kredieten te kunnen krijgen) gingen we richting €280-€300.
Er is sinds April 2008 een nieuw huurcontract met Ewals voor het nieuwe gedeelte van de opslagruimte, waarvoor er ook nog een hypotheek loopt tot 2014. Het nieuwe huurcontract kon opnieuw enig enthousiasme losweken en het certificaat noteerde korte tijd opnieuw boven €250. De beurscrisis van oktober 2008 zou ook Genk Logistics niet ontzien en we gingen vanaf toen blijvend beneden €200. De oudere opslagplaatsen werden ontruimd per eind december 2009. Sindsdien is deze ruimte leeg gebleven. De huurinkomsten zijn daardoor in 2010 met circa 16% gedaald. Zeer onlangs heeft Ewals een vooropzeg gegeven voor de uitbreidingen 4 en 5 van de huidige gehuurde oppervlakte. De huur daarvan wordt echter pas per 31 Dec 2011 beëindigd. Uiteraard is dit niet bepaald een steun voor de beurskoers van Genk Logistics. Bij een koers net beneden €160 is er voortdurend aanbod, zodat deze weerstand moeilijk te nemen is. Boven €154 is er nog voldoende vraag om een verder afglijden te voorkomen.
Figuur 4: Genk Logistics sinds zomer 2007: Ontgoocheling ivm het misgelopen overnamebod; koersherstel bij het nieuwe huurcontract. De twee volumegedreven technische indicatoren divergeren sedertdien: "OBV" gaat mee met de koers omlaag, terwijl de PVT (Price Volume Trend) relatief goed stand houdt. (Klikken om te vergroten)
Ten opzichte van de waarde van de activa is Genk Logistics ongetwijfeld zeer goedkoop, maar de operationele kant van de zaak is meer problematisch. Voor de oudere opslagruimten moet er een oplossing gevonden worden: verhuring of verkoop (met gedeeltelijke liquidatie van het certificaat). De vorige coupon lag al lager en na 2011 volgen er mogelijk een paar moeilijke jaren: Als er na volgend jaar geen nieuwe verhuring volgt, zouden de huurinkomsten wel eens grotendeels opgesoupeerd kunnen worden door interestlast en kapitaalsdelging van de hypotheek.

Genk Logistics: Laatste vijf coupons. Klikken om te vergroten


Meer weten over vastgoedcertificaten?

Een lijst van postings is te vinden op de indexpagina.

2 comments:

  1. De coupon van Antares voor 2010 lijkt evenwel te zullen tegenvallen: €7.10 of 0.80 lager dan eind 2009. Voorlopig houdt de koers nog stand op een ongewijzigde €64.50.

    ReplyDelete
  2. Voor uitbetaling van de coupon van Antares werd een reserve van 225.000 euro ten laste genomen als eerste schijf voor onderhouds en herstelwerkzaamheden aan de technische installaties van het gebouw (begroot op een totaal van 380.000 euro). Zonder die inhouding zou de coupon gestegen zijn tot €8,30. Er is dus geen sprake van vermindering van huurinkomten.
    Anderszijds: Het bureau de Crombrugghe & Partners heeft aan het onderliggend onroerend goed van het vastgoedcertificaat met waardepeildatum 10/11/2010 een waarde vrij op naam van EUR 20.725.000 toegekend, tegenover EUR 23.650.000 op 10/11/2009.
    De belegger ziet vooral het goede nieuws en stuurt het certificaat boven de €60.

    ReplyDelete