Friday, 9 July 2010

Vastgoedcertificaten beneden €100

Afgezien van Beaulieulaan zijn kantoorcertificaten de kneusjes van de markt: even zovele horrorstories die de certificaathouder met niet recupereerbare verliezen hebben opgezadeld. Allen werden ze ooit aan 10000 BF of bijna €250 naar de markt gebracht, maar nog slechts vier op negen halen een koers van meer dan €100. We hebben het nu over de vijf kantoorcertificaten beneden €100. Zijn het koopjes ?

Antares (€56): De totale leegstand (26 %) is vergelijkbaar met de 30 % in de perifere zone van de Brusselse agglomeratie. De huurprijzen in het gebouw zijn gedaald na heronderhandeling of wederverhuur. De laatste coupon nam licht toe tot netto €7.90, waarmee Antares het na Diegem-Kennedy tweede hoogste dividendrendement haalt: een riante 15%. Er was einde boekjaar 2009 geen enkele betalingsachterstand van enige huurder. Niettemin noteert het certificaat nauwelijks hoger dan leegstaande gebouwen als Marcel Thiry of Colonel Bourg.

Oudergem (€70.2) De betere tijden voor Oudergem lijken achter de rug: waar de leegstand voor enkele jaren beperkt bleef tot de 6% commerciële ruimte op het gelijkvloers, komen in 2010 een aantal huurcontracten op vervaldag. Twee huurders zijn vertrokken en een derde zou eind 2010 vertrekken. Een vierde (groter) huurcontract van 3000 m² zou verlengd worden. De coupon is op twee jaar tijd ongeveer gehalveerd en ligt nu op het niveau van de kapitaalsdelging (€6.03), waarmee gezegd dat er eigenlijk geen rente meer is: de uitgekeerde huurinkomsten dekken nog net de afschrijvingen. Het dividendrendement ligt met 8.64% nog iets hoger dan bij het weinig risicovolle Beaulieulaan. De huurinkomsten zijn sinds 2007 gedaald van €2,3 tot €1.7 miljoen en voor 2011 zou men zeker zijn van €1.4 miljoen. Er is een belangrijke renovatie nodig van de verluchting en klimatisering. Een deel van de opbrengsten worden daarvoor gereserveerd en ook voor volgend jaar zit er nog geen normalisering van dividend in. De handel in het certificaat is dunnetjes; zolang als de verkopers geduldig zijn, kan een koersafstraffing nog wat uitblijven...

Horizon (€95.1).De gebouwen in Zaventem zouden niet van de allerbeste kwaliteit zijn. Er zijn tal van kleine huurders en de leegstand fluctueert. Ik heb het certificaat nooit opgevolgd: dus geen verdere commentaar.

Marcel Thiry: [€52.1). Volledig leegstaand. Het gebouw is verkocht voor €6.05 miljoen. Mbt het liquidatiebedrag blijft er nog onzekerheid, doordat er een proces aanhangig is tegen de laatste huurder Ernst&Young die het gebouw met nogal wat huurschade heeft achtergelaten, zodat een wederverhuur moeilijk lag. Zie posting hierboven: http://gwyde.blogspot.com/2010/04/kogel-door-de-kerk.html

Colonel Bourg: [€50): Volledig leegstaand sinds het vertrek van enige huurder Mobistar eind september 2009. De huurwaarborg werd ingehouden wegens huurschade, wat door Mobistar wordt aangevochten. Het gebouw is te huur. Er zijn nog geen stappen ondernomen voor een evenetuele verkoop.

Als uitsmijter nog een tabel met koers en equivalente prijs per vierkante meter vloeroppervlak. De ruimtes die niet als kantoor gebruikt worden (garage, archief, sanitair enz) krijgen een lagere gewichtsfactor. (Koersen van vandaag 9 Juli 2010)



Het risico-arme Beaulieulaan noteert nog aan €2.300 /m². In de lagere regionen vinden we naast het leegstaande Colonel Bourg (€418 / m²) of Marcel Thiry (€501 / m²) ook het voor driekwart verhuurde Antares (€423 / m²). De meeste kantoorgebouwen noteren per vierkante meter lager dan wat een appartement in een residentiële buurt in dezelfde Brusselse randgemeente zou kosten. Dat geldt ook voor Lux-Airport, aangezien residentieel vastgoed in Luxemburg ongeveer dubbel zo duur is als in Brussel.

Kan het nog erger ? Hierbij het koersverloop van Hanzevast CS1, het enige scheepvaartcertificaat dat slaat op twee schepen ingezet in de 'kustvaart' (maritiem transport over kleinere afstanden).



Gelanceerd (aan €1000) op het eind van de hoogconjunctuur, werd er één halfjaarlijkse coupon uitbetaald in 2008. We weten dat de scheepvaarttarieven daarna onderuit gingen en dus ook de omzet van de handelsmaatschappij die deze vaartuigen exploiteert. 2009 was verlieslatend: het bruto exploitatiesaldo daalde met 90% en was onvoldoende om de interestlast te dragen. Ook over 2010 zou er geen coupon uitgekeerd worden. Het heeft nog relatief lang geduurd eer de beleggers hun conclusies getrokken hebben...


Meer weten over vastgoedcertificaten?


Een lijst van postings is te vinden op de indexpagina.


2 comments:

  1. De tophuurprijzen in London bedragen meer dan €1200/m²/jaar. In Parijs is dat €800/m²/jaar. In Brussel koop je kantoorruimte voor dat soort prijzen. Op Beaulieulaan na, heb je keuze uit alle kantoorcertificaten. Maar de eerlijkheid gebiedt erbij te zeggen dat de toplocaties in Brussel duurder zijn dan wat je onder de kantoorcertificaten aantreft. Tophuurprijzen gaan tot €280/m²/jaar, waarmee Brussel vergelijkbaar is met de 'goedkopere steden' elders in Europa: Praag, Boedapest, maar bvb ook Berlijn of Lyon.

    ReplyDelete
  2. Marcel Thirylaan: Eerste liquidatiedividend.

    IMMO MARCEL THIRY heeft besloten over te gaan tot de uitkering in contanten voor de vastgoedcertificaten (ISIN code : BE0003664753).
    Type uitkering: Jaarlijkse uitkering 2009 - Coupon nr: 16 - Record date: 29/11/2010 - Ex datum: 25/11/2010 - Betaaldatum: 30/11/2010 - Bruto dividend: 45,2724 EUR - Netto dividend: 45,2724 EUR - Agent: KBC Bank (PPA)
    Produkt naam MARCEL THIRY CERT - ISINcode: BE0003664753 - Euronext code: BE0003664753 - Symbool: MARC
    Bruto bedrag EUR 45,2724 = netto bedrag: bedrag vrij van roerende voorheffing als terugbetaling op kapitaal.

    ReplyDelete