Thursday, 8 December 2011

Raken vastgoedcertificaten buiten adem ?

Benchmark
Enige maanden geleden heb ik voor het eerst de vergelijking gemaakt tussen de BEL20 netto return index en de Petercam BRECS index van de vastgoedcertificaten. Deze laatste is eveneens een return index, wat voor rendementswaarden aangewezen is.
In onderstaande grafiek vindt U een tot 1 december bijgewerkte versie van deze benchmark:
Bel20 netto return versus BRECS, met waarde eind 2009 = index 100% - klikken om te vergroten
De Petercam BRECS index wordt wekelijks berekend. Voor de BEL-20 Netto return zijn er continue observaties, waarbij de slotkoers van de dag werd gebruikt voor deze reeks. De waarde op 31 december 2009 wordt voor beiden gelijkgesteld met een index 100%.
De grote kloof wordt geslagen vanaf het begin van de zomer 2011, waarbij de Bel20 NR stelselmatig terrein verliest en de BRECS index stand houdt. Vanaf eind september doet de BRECS er nog een schepje bovenop en de kloof groeit zowaar tot een prestatieverschil van meer dan 30%. De Bel20 NR haalt zijn laagste jaarniveau op 24 november, waarbij het prestatieverschil warempel piekt boven 40%. De laatste paar waarnemingen van de BRECS index gaan echter in dalende lijn.
Raken de vastgoedcertificaten buiten adem? Een goede indicatie is om naast de Petercam BRECS index ook het gewogen gemiddelde couponrendement te beschouwen. Terwijl de index piekt boven 70.000, daalt het couponrendement richting 5.5%. In het verleden is dit meestal een 'alarmdrempel' geweest. Bij een couponrendement van 5.5% wordt de kans op een correctie hoger. Eigenlijk zou je verwachten dat dit alarmniveau zou variëren in functie van de risicovrije (nou ja) rente. Dit blijkt amper het geval te zijn. Intussen is het rendement al opnieuw opgelopen boven 6%, waarmee we uit de onmiddellijke gevarenzone zijn.

Petercam BRECS index (linkerschaal, blauw) en gemiddeld netto couponrendement (rood, rechterschaal)
Het wel en wee van Woluwe Shopping
Vorige maand heb ik erop gewezen dat Woluwe Shopping een buitengewoon hoog gewicht heeft in de Petercam BRECS index. Dit succesvolle shopping certificaat piekte enkele keren op of nabij een topkoers van €1880, waar we het jaar hebben ingezet aan €1441. Net voor de uitkering van de coupon eind juni noteerde Woluwe Shopping aan €1610. Momenteel is de koers teruggevallen op €1700, wat nog steeds boven het niveau van eind juni ligt. De koerspieken van Woluwe Shopping hebben een niet onbelangrijke invloed gehad op het indexverloop van de BRECS. De 5% correctie van de BRECS is voor ruim meer dan de helft toe te schrijven aan de 10% terugval van Woluwe Shopping vanaf zijn speculatief piekniveau.

Basilix
Het enige certificaat dat vorige maand ex-coupon ging is Basilix. De certificaathouders worden voor hun trouw beloond met een netto uitkering van €21.50 of 30ct hoger dan vorig jaar. Eerder dit jaar werd Basilix in het gelijk gesteld in de gerechtelijke procedure tegenover ex-huurder C&A. (Zie ook: Vastgoedcertificaten: de kaarten geschud.) De juridische uitputtingsslag lijkt echter nog niet ten einde, waardoor het nog wachten wordt op de schadevergoeding. Daardoor is er bij de jaarcoupon (ook) deze keer nog geen bonus bij.

Zeer uiteenlopende prestatie
Het minste wat je kan zeggen is dat de prestatie van de individuele vastgoedcertificaten wel zeer uiteenlopend is. Bijgaande grafiek toont het koersverloop sinds 31 december 2010. Door het hoge rendement van verschillende certificaten, geeft dit een enigszins vertekend beeld. Niettemin is dit meestal de maatstaf die gehanteerd wordt bij de evaluatie van een portefeuille.
Koersprestatie sinds 31 december 2010 (op basis van de koersen van 14 december 2011)
Finest, een liquidatievehikel dat enkel nog betrekking heeft op een bouwperceel, gaat met de lauwerkrans lopen met een koersstijging van 27%. Woluwe extens. en Woluwe Shopping gaan beide circa 15% hoger (daarbovenop komt nog de coupon). Genk Logistics (gedeeltelijke liquidatie in vooruitzicht) en St. Goedele (renovatie afgewerkt en herverhuur) kunnen ook een positieve koersevolutie voorleggen.
Dat is het zowat: bij de overige certificaten is de koersevolutie in het beste geval nog positief (o.a. Kortrijk, Machelen-Kuurne, Zénobe Gramme) of volstaat het couponrendement om de schade te beperken: Antares, Basilix, Distri-Land, Machelen, Westland shopp & 2004.
De horror story van 2011 is het scheepvaartcertificaat Hanzevast CS1, dat op minder dan 10% van de uitgiftekoers noteert (-77% over 2011). Horizon (Zaventem) is al niet veel beter, met 48% verlies over 2011, maar gelukkig nog wel een coupon, al blijft die beperkt tot het schamele bedrag van de kapitaalsdelging (€5.62). Colonel Bourg gaat ook ruim 35% lager waarbij er geen coupon meer is als balsem op de wonde. De liquidatie lijkt maar niet te vlotten. Er is nochtans een (betalende) koopoptie geweest. De beleggers in Auderghem, Diegem-Kennedy en Beaulieulaan zijn er in 2011 ook maar bekaaid van afgekomen. De weliswaar hoge coupons volstonden niet (Beaulieu) of ternauwernood om het koersverlies te compenseren.


Meer weten over vastgoedcertificaten?

Een lijst van postings is te vinden op de indexpagina.

1 comment:

  1. Ben altijd erg blij met de heldere analyses van deze rubriek.

    ReplyDelete