Saturday, 26 June 2010

Couponrendement koersondersteunend (?)

Vastgoedcertificaten zijn typische rendementswaarden. Steeds wordt 100% van de jaarwinst uitgekeerd. Daarenboven wordt een gedeelte van het uitgekeerde bedrag als kapitaalsdelging beschouwd, waardoor dit niet aan RV onderworpen is. Op de resterende som (rente) wordt naargelang de uitgiftedatum 25% of 15% (vóór of sinds 1990) roerende voorheffing ingehouden.

In huurcontracten wordt een indexeringsclausule voorzien, zodat de huurinkomsten stijgen met de 'gezondheidsindex'. Je verwacht dan ook dat de coupons van vastgoedcertificaten aan dit ritme meestijgen.


Hierbij de coupons van de laatste twee maanden, met uitkeringsdatum, procentuele verandering tov 2009 en dividendrendement.

Nota: Woluwe Shopping en Woluwe Uitbreiding noteerden vrijdag 25/06 nog niet. Het rendement is dus nog berekend op de laatste koers (coupon nog aangehecht).

Oudergem gemeenteplein ontgoochelt andermaal. Vorig jaar was de coupon al fors gedaald. Nu gaat er nog eens meer dan een kwart af. Het uitgekeerde bedrag ligt nu net op het niveau van de kapitaalsdelging: eigenlijk is er dus geen rente meer. We kunnen ons aan een forse koersafstraffing verwachten. Het certificaat ging vrijdag ex-coupon €1.90 lager, wat paradoxaal net een koersstijging betekent. Deze zal wel geen lang leven beschoren zijn. Vergelijk rendement en coupon bvb met Antares (ook al een kantoorcertificaat dat betere dagen gekend heeft.) Antares keerde een hogere coupon uit (€7.90) maar noteert momenteel €19 lager! Het rendement is weinig minder dan het dubbele van Oudergem.

Westland Shopping en Westland 2004 konden met een puike couponstijging uitpakken. Certificaathouders van Woluwe Shopping en Uitbreiding moesten het met een bescheiden stijging van de coupon stellen. Deze laatste certificaten hebben een dubbel aanpassingsmechanisme: De coupon wordt zowel de index aangepast maar daarnaast nog gecorrigeerd voor de omzet van de kleinhandel in het winkelcentrum. Nu de consumenten de vinger wat meer op de knip houden, zit de klad erin bij de kleinhandel en de 'omzetaanpassing' van de coupon is eerder neerwaarts.

Wat de koersondersteuning betreft:

De koersprestatie sinds 31/12/09 en over 52 weken.
Oudergem heeft reeds terrein moeten prijsgeven, maar lang niet in verhouding tot de vermindering van het rendement. De zustercertificaten Westland en ook beide Woluwe certificaten werden ruim beloond voor hun gestegen coupon. Woluwe Shopping perste er sinds begin 2010 nog een extraatje uit en komt daarmee op eenzelfde 52 weekse return als Westland Shopping.

No comments:

Post a Comment