Index vastgoedcertificaten op absoluut hoogtepunt

De Petercam BRECS returnindex sluit het derde kwartaal van 2010 op een absoluut hoogtepunt af. BRECS staat voor Belgian Real Estate CertificateS. Op 30 September noteert de BRECS index (met basisjaar 1985=10.000) op 61.067 en sinds een maand boven 60.000. De grafiek over de voorbije vijf jaar illustreert duidelijk dat dit steeds een hardnekkig weerstandsniveau geweest is. Tegelijk blijft het gewogen gemiddelde couponrendement net boven 6%, met gemak boven de langetermijnrente.

Belgian Real Estate Certificates returnindex sinds 2006, couponrendement in het rood op de rechteras
(Klikken om de grafiek te vegroten)

De BRECS is een kapitalisatie-gewogen returnindex. De retail-certificaten (met winkelcentra als onderliggend vastgoed) maken ongeveer twee derde van de beurskapitalitsatie van het certificatensegment uit. Hun hoge indexgewicht en de goede beursprestatie van deze retail-certificaten compenseert de eerder lamentabele prestatie van de kantoorcertificaten.

De index reflecteert het overnamebod van Atenor op Westland Shopping nog niet. De index wordt immers wekelijks berekend en het laatste punt heeft betrekking op 30 September 2010.

Woluwe Shopping bevindt zich in een gelijkaardige situatie als Westland Shopping. Om de vennootschap verder te kunnen zetten, is er een mandaat nodig van een buitengewone algemene vergadering. Zoniet gaan we naar een verkoop van het vastgoed en een liquidatie van het certificaat. De hoge koers van Woluwe en het bijbehorende lage couponrendement laat vermoeden dat een 'liquidatie met een behoorlijke meerwaarde' al ingecalculeerd is in de koers.

Vastgoedcertificaten worden in principe voor 15 tot 25 jaar uitgegeven. Na 15 jaar - en de meeste certificaten zijn in dit geval - kunnen de beheerders het gebouw te koop aanbieden zonder beroep te moeten doen op een bijzondere algemene vergadering. Na 25 jaar hebben de beheerders de goedkeuring nodig van een BAV om de exploitatieduur te verlengen. Zoniet dienen zij binnen de drie jaar tot de verkoop van het vastgoed en de liquidatie van het certificaat over te gaan.

Nadat met North Plaza één van de jongste telgen uit de familie van vastgoedcertificaten van de beurs gehaald werd, is de ‘bloedarmoede’ duidelijk geworden. Retailcertificaten als Westland en Woluwe naderen hun ‘houdbaarheidsdatum’ en enkele andere zijn daar niet meer zo heel ver af. De beheerders van Beaulieulaan hebben ook al te kennen gegeven dat de verkoop van het gebouw tot de mogelijkheden behoort als een kandidaat koper met een gunsting bod zich aandient.


Eindigen in schoonheid...